NPV/IRR分析

案件A: 自動化設備の導入

• 初期投資: 3,000万円
• 年間コスト削減効果: 800万円（5年間）
• 割引率: 8%

NPV計算:

• 800÷1.08 + 800÷1.08² + 800÷1.08³ + 800÷1.08⁴ + 800÷1.08⁵ − 3,000
• = 741 + 686 + 635 + 588 + 545 − 3,000
• = NPV: +195万円
• IRR: 約10.4%

案件B: 省エネ設備の導入

• 初期投資: 1,000万円
• 年間コスト削減効果: 300万円（5年間）
• 割引率: 8%

NPV計算:

• 300÷1.08 + 300÷1.08² + 300÷1.08³ + 300÷1.08⁴ + 300÷1.08⁵ − 1,000
• = 278 + 257 + 238 + 220 + 204 − 1,000
• = NPV: +198万円
• IRR: 約15.2%

判断:

• NPVはほぼ同じ（A: 195万円、B: 198万円）
• IRRはBが大幅に高い（A: 10.4%、B: 15.2%）
• 投資額はBが1/3で済む

→ 案件Bの方が資本効率が良い。 余った2,000万円を他に投資できることも考慮すると、Bを優先すべき。

前提条件:

• 案A: 初期投資3,000万円、年間CF 800万円 × 5年
• 案B: 初期投資5,000万円、年間CF 1,200万円 × 5年
• 割引率（WACC）: 8%

計算:

• 案A NPV: 800万円 × 3.993（年金現価係数）- 3,000万円 = +194万円、IRR: 10.4%
• 案B NPV: 1,200万円 × 3.993 - 5,000万円 = -208万円、IRR: 6.4%

判断: 案AはNPV>0かつIRR>WACC → 採用。案BはNPV<0かつIRR<WACC → 棄却。

学び: NPVとIRRは通常同じ結論を示す。WACC（ハードルレート）を超えるかどうかが投資判断の分水嶺。

前提条件:

• 物件価格: 4,000万円（表面利回り8%＝年間家賃320万円）
• 実質CF（経費・税金控除後）: 年200万円
• 5年後の売却予想価格: 3,600万円
• 購入時諸費用: 300万円

IRR計算:

• 年0: -4,300万円（物件+諸費用）
• 年1〜4: +200万円
• 年5: +200万円 + 3,600万円 = +3,800万円
• IRR: 約3.2%

比較: 表面利回り8% → 実質IRR 3.2%。インデックス投資の期待リターン5%を下回る。

学び: 表面利回りは経費・売却損を無視した「見かけの数字」。IRRで実質リターンを計算すると投資の本当の姿が見える。